경매에 참여하기 전 준비 사항과 어떤 권리가 말소되거나 인수되는지 확인하는 것이 중요합니다. 이 단계를 수행하면 부동산 입찰 절차를 준비하고 입찰할 부동산을 신중하게 결정할 수 있습니다.
경매물건을 취득한다는 것은 해당 물건에 대해 말소되지 않은 소유권 및 기타 권리를 취득하는 것을 포함합니다. 부동산 기록, 현장 조사 및 이해관계자의 주장을 확인하여 인수할 권리를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 입찰자은 우선권 및 후순위 권리를 파악하고 말소의 근거가 되는 최우선 권리를 결정해야 합니다. 이를 통해 입찰자는 정보에 입각한 결정을 내리고 소유권 행사에 대한 예상치 못한 부담이나 제한을 피할 수 있습니다.
입찰 전 준비사항
경매 정보 수집 : 법원 게시판, 관보, 신문 또는 전자 통신 매체에서 매각 대상 부동산에 대한 정보를 찾을 수 있습니다. 얻을 수 있는 정보에는 부동산 표시, 매각 방법, 부동산 점유자, 최저 매각 가격, 매각 일시 및 장소 등이 포함됩니다.
관심 있는 부동산의 선택 : 정보를 수집한 후 사용 가능한 정보를 바탕으로 관심 있는 여러 부동산을 선택할 수 있습니다.
소유권 분석 및 현장 조사 수행: 부동산의 실제 상황을 파악하고 입찰 가치를 평가하기 위해 부동산 등기부등본, 토지대장, 임차권 등기부등본, 건물 관리대장 등의 공적 기록을 확인하여 소유권 분석을 수행합니다. 또한 현장 조사를 실시하여 부동산의 위치, 보존 상태, 점유 현황을 평가합니다.
입찰할 부동산 결정: 소유권 분석과 현장 실사를 마친 후에는 입찰할 부동산을 결정합니다. 경매에서 취득 및 말소되는 권리 확인 경매에 참여할 때는 부동산 취득을 통해 말고되거나 인수되는 권리를 확인하는 것이 필수적입니다.
경매에서 말소 및 인수되는 권리 확인
입찰자가 확인해야할 말소 하거나 인수할 수 있는 권리에는 저당권, 부과금, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권, 분묘권 등이 있습니다. 경매 부동산에 설정된 권리를 확인하려면 부동산 기록을 확인하고 현장 조사를 수행하여 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.
또한 배당을 신청한 이해관계인이 어떤 권리를 주장했는지 확인하는 것도 중요합니다. 유치권, 분묘표시 등 부동산 등기부등본에 나타나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다. 설정된 권리를 확인한 후에는 등기된 시기 순으로 정리해야 합니다. 가장 먼저 등기된 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정이 말소의 기준이 되는 최우선 순위 권리입니다. 이 말소 기준 이전에 등기된 권리는 매수인이 인수하고, 말소 기준 이후에 등기된 권리는 대부분 소멸됩니다. 계속적인 거래관계에서 장래에 발생할 불특정 채무를 담보하는 근저당권 역시 소멸할 수 있는 권리입니다. 근저당권 등기 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기임차권, 압류, 유사압류, 질권 등은 근저당권 등기 후에 설정된 후순위 권리이므로 소멸합니다. 마지막으로 경매 물건에 설정된 가압류 및 부속물은 말소기준권리로서 매수인의 매수 시 소멸됩니다.
결론적으로, 경매 부동산에 설정된 권리를 확인하는 것은 매수인이 원하는 권리를 취득하고 소유권 행사에 대한 예기치 않은 부담이나 제한을 피하기 위해 필수적입니다.
경매에서 인수 및 말소되는 권리 확인을 위한 물건의 이해
지상권과 지역권은 특정 목적을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 지상권은 건물, 기타 공작물 또는 나무를 소유할 수 있는 권리를 말하며, 지역권은 교통이나 일조권을 위한 건축 금지와 같이 자신의 토지에 대한 이익을 위해 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 권리는 설정 시점에 따라 입찰자의 구매 또는 압류에 의해 취득하거나 취소될 수 있습니다.
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 목적에 따라 부동산을 사용-수익 하고, 부동산 전체에 대해 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
등기된 임차권은 임차인이 임대차계약에 따라 차임을 지급하고 임대차 목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 등기된 임차권은 등기 시점에 따라 매수인의 매수 또는 압류에 의해 취득 또는 말소될 수도 있습니다.
미등기 임차권은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권을 말하며, 등기를 하지 않아도 제3자에 대해 효력이 있습니다. 대항력이 있는 임차권은 임차인이 우선변제권을 행사하여 보증금을 전액 상환받으면 임차권이 소멸되지만, 그렇지 않은 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 임차인이 제3자에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법적 권리입니다. 반면, '우선변제권'은 임대차 목적물이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매로 매각되는 경우 매각대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
가등기는 정식 등기 요건이 충족되지 않은 경우 권리를 설정, 이전, 변경 또는 소멸시킬 수 있는 권리를 보존하는 것입니다. 또한 시간 제한이 있거나 조건부이거나 미래에 결정될 권리를 보존할 수도 있습니다. 경매 물품에 설정된 가등기는 순위 보전을 위한 가등기인 경우를 제외하고는 구매자가 경매 물품을 구매하면 취소됩니다.
가처분은 당사자가 분쟁 중인 물건의 현상을 변경하지 못하도록 하거나 분쟁 중인 권리 관계에 대한 임시 지위를 설정하는 가처분입니다. 이는 당사자가 권리를 행사할 수 없거나 현상 유지가 변경될 경우 권리 행사가 매우 어려울 때 이를 방지하기 위해 수행됩니다. 가처분이 말소권리보다 먼저 설정된 경우, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 그러나 말소권리 이후에 설정된 경우에는 소멸되며 매수인에게 인수되지 않습니다.
유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 대한 채무가 변제될 때까지 그 물건을 보관할 수 있는 권리입니다. 경매 물품에 설정된 유치권은 등기 순위와 관계없이 구매자가 인수합니다.
법정지상권은 토지와 토지 위에 있는 건물이 서로 다른 소유자에게 속해 있을 때 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 분묘기지권은 분묘 소유자가 분묘를 보호하고 매장 의식을 행하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 경매부동산에 설정된 이러한 권리는 등기순서에 관계없이 매수인이 취득합니다.
예비등기 제도 폐지 예비등기 제도는 입법 취지와 달리 강제집행 절차를 방해하는 데 악용되고 있다는 이유로 2011년 10월 13일 폐지되었습니다. 이 날짜 이전에 이루어진 예비등기는 기존의 말소 절차에 따라 말소됩니다. 경매에 참여할 때에도 말소기준권과 취득기준권에 대한 이해는 필수입니다. 말소기준권리는 가장 먼저 등기되는 권리로 각종 권리의 말소 및 취득의 기초가 되는 권리입니다.
말소되는 권리로는 근저당권, 지상권, 지역권, 배당요구권이 없는 전세권, 등기된 임대차, 말소되는 권리보다 나중에 설정된 가처분, 배당요구권, 저당권 등기가 있습니다. 반면에 취득할 수 있는 권리로는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 지상권, 지역권, 미분할 전세권, 등기된 임차권, 후순위 가압류, 말소된 권리보다 먼저 설정된 가등기 등이 있습니다. 또한 토지 소유자가 지상 건물을 철거하지 못하도록 금지하는 종속 가처분도 취득할 수 있습니다.
요약하자면, 입찰의 준비 사항을 잘 알고 입찰물건의 말소 및 인수되는 권리사항 확인하고 다양한 유형의 물권을 이해하는 것은 부동산경매 입찰자에게 필수적입니다. 이러한 물권들이 어떠한 권리를 가지고 있으며 매각이나 압류로 인해 어떤 영향을 받을 수 있는지 알면 부동산 투자에 대해 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있습니다.
