주택임대사업자는 취득세 감면과 소득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택 등 다양한 장점이 있지만, 의무기간 내 매각 시 과태료 부과 및 감면받은 세금 추징 등 불이익이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 주택임대사업자란 무엇인지, 등록절차와 세제지원 그리고 의무사항에 대해서 자세히 알아보로독 하겠습니다.
주택임대사업자란 주택을 임대사업를 목적으로 취득하여 지자체와 세무서에 주택임대사업자로 등록하고 임대사업을 하는 사업자를 말하며 임대주택은 취득형태에 따라 민간건설임대주와 민간매입임대로 구분되며 임대기간에 따라 공공지원 장기일반임대주택으로 구분됩니다.
주택임대사업자 등록절차
임대목적의 주택을 소유자 또는 소유예정자가 등록할 수 있으며 렌트홈과 홈텍스에서 온라인이나 지자체와 세무서에 직접 방문하는 방법으로 등록할 수 있습니다.
먼저 온라인으로 등록할 경우 렌트홈에서 임대사업자등록신청을 하고 등록증을 발급 받은 후 홈텍스에서 면세사업자 등록증을 발급받으면 됩니다. 방문등록시은 사업자 주소지 관할 지자체 방문하여 임대사업자 등록신청 후 등록증을 발급받아 세무서에 방문하여 면세사업자 등록증을 발급받으면 됩니다.
세제혜택을 받기 위해 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 함께 부가가치세법에 따른 면세사업자 등록이 필요합니다. 임대사업자로 등록하시기전 유의사항을 반드시 확인하시고 등록하시기 바랍니다.
주택임대사업자 세제지원
각 세제지원 별로 요건을 갖추면 취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제등의 세제혜택을 받을 수 있습니다. 개인사업자를 대상으로 작성되었어 세제지원의 구체적인 요건과 지원내용은 과세기간(국세-국세청, 지방세-각 시. 군. 구)에 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 취득세 감면 조건은 최초 분양받는 공동주택 또는 오피스텔(전용면적 60㎡ 이하) 취득시 취득세 면제되며, 세액이 200만 원 초과 시에는 85% 경감됩니다. 단, 분양의 경우 취득당시 가액이 수도권 6억(비수도권 3억) 이하이며 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록하여야 합니다. 그리고 2024년 12월 31일까지 취득세 감면 신청 시까지 혜택이 제공됩니다.(해당 물건 소재지 시군구청 세무과에 신청) 또한 전용면적 60~85㎡인 경우 임대주택 20호 이상 등록 시 50% 경감받을 수 있습니다.
- 재산세 감면은 면적별로 40㎡ 이하는 재산세가 면제되며 세액이 50만원 초과 시 85% 경감됩니다. 면적이 40~60㎡이하 75%, 면적이 60~85㎡이하 50% 경감됩니다. 단, 요건은 2024년 재산세 부과 분까지 감면되며 오피스텔일 경우 2세대 이상 수도권 4억 원(비수도권 2억 원) 이하 다가구주택은 모든 호실이 전용면적 40㎡이하일 때 혜택을 받습니다. 그리고 매입임대주택은 공동주택 2세대이상 수도권 6억 원(비수도권 3억) 이하 조건이며 건설임대주택의 경우 공동주택 2세대 이상 수도권 9억 원(비수도권 3억 원) 이하일 때 감면받을 수 있습니다.
- 종합부동산세 합산배제는 매임임대의 경우 공시가격 수도권 6억(비수도권 3억) 이하일 때 배제받으며, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세됩니다. 건설임대는 2호 이상일 경우 공시가격 9억 원 이하, 전용면적 149㎡이하일 때 배제받습니다.
- 임대소득세 감면 요건은 1호 임대시 75%, 2호 이상 임대 시 50%로 감면받을 수 있으며 기준시가 6억 원 이하, 국민주택규모이하이며 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감하여 줍니다. 또 2천만 원 이하 임대소득 분리과세가능 하며 이때 필요경비율과 기본공제 차등 혜택이 적용됩니다. 필요경비율은 등록은 60%이며 비등록은 50%, 기본공제는 등록은 400만 원, 비등록은 200만 원입니다.
- 양도소득세 중과배제 요건은 매입임대의 경우 기준시가 6억원(비수도권3억원)이하일때 중과배제이며, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과입니다. 건설임대(2호 이상)는 기준시간 6억 원 이하, 전용면적 149㎡이하+대지면적 298㎡이면 중과배제입니다. 또 건설임대의 경우 기준시가가 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이며, 국민주택규모 이하의 주택은 장기보유특별공제 70% 공제받습니다. 이 경우 2024년 12월 31일까지 민간임대주택등록일 경우입니다.
- 거주주택비과세는 1회만 적용되며 주택보유기간중 거주기간이 2년 이상이며 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하여야 합니다. 세제지원은 개인 사업자를 대상으로 작성되었으며 세제지원의 요건 및 지원내용은 반드시 과세기관(국세-국세청, 지방세-관할 시군구)에 확인하여야 하며 공적의무 미준수 시 세제지원이 추징될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
임대사업자 의무사항
아래 단계별 의무사항을 위반할 시에는 500~1000만원이하의 과태료를 부과할 수 있으니 의무사항을 꼼꼼히 확인해 불 이익이 없도록 유의하시기 바랍니다.
임대차계약시 의무사항
- 임대사업자 설명 의무 - 임대차 계약 시 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제산(5%), 임대주택권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)등에 대해 설명해야 하고 다가구주택은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다.
- 소유권등기 부기등기 의무(2020.12.10이후) 임대사업자는 등록 후 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 합니다.
- 임대차계약 신고 의무 -임대사업자는 임대료 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다. 신고방법은 지자체(시. 군. 구) 방문 또는 렌트홈 온라인으로 신고할 수 있으며 임대차계약 신고서와 표준임대차계약서를 제출하여야 합니다. 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제할 될 수 있습니다.
- 표준임대차계약서 양식 사용 의무 - 임대차계약을 체결할때 표준임대차계약서 양식을 사용하여야 합니다. 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.
임대차계약 후 의무사항
- 임대료를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다. 또 임대차계약 또는 약정한임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.
- 임대의무기간 10년 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나(본인거주포함) 무단으로 양도 할 수 없습니다. 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제. 해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다. 거절 사유는 월임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손, 멸실등입니다.
- 다른 유의 사항으로는 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용하여야 합니다. 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 임대 보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 관리청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다.
- 임대사업자 등록증을 새로 받거나 양수등 내용을 변경할 경우 지자체에 해당 내용을 신고하여 등록면서헤를 납부하여야 합니다.
주택임대사업자의 등록절차, 세제지원, 의무사항까지 알아 보았습니다. 받는 혜택만큼 지켜야 할 의무사항도 많습니다. 렌트홈에서 좀 더 자세한 사항을 확인할 수 있습니다. 세부적인 확인이 필요하시 분들은 렌트홈을 이용해 보시기 바랍니다.
